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깡통전세
매매가와 전세가가 비슷해 집값 하락·경매 시 보증금 회수가 어려운 유형.
- 전세가율 70% 이하 권장
- 실거래가·시세 반드시 비교
- 담보권(근저당) 총액 확인
사례: 매매 3.2억, 전세 3.0억 → 집값 하락 시 보증금 미회수 위험.
예방: HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 확인, 보증금 분할지급 금지.
대표적인 전세사기 유형
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신탁사기
신탁회사 동의 없이 임대계약을 체결해 무효가 되는 유형.
- 등기부 '을구'에 신탁 여부 확인
- 신탁원부 발급 및 임대 동의서 확인
- 임대인과 신탁사 간 위임관계 서류 확보
사례: 신탁 부동산임에도 집주인이 단독으로 계약 체결.
예방: 신탁사 확인 전화, 임대동의서 원본 확인 후 계약.
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이중계약
임차인이 집주인 행세를 하거나, 동일 주택에 중복 임대하는 유형.
- 소유자 신분증·인감증명서 대조
- 대리계약 시 위임장·인감증명서 확인
- 계약금 계좌가 소유자 명의인지 확인
사례: 세입자 A가 집주인 행세로 B에게 전세 계약 후 잠적.
예방: 등기부 소유자 계좌로 송금, 현장 입회·영상기록 보관.
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무등록 중개
중개업 등록 없이 불법으로 중개하여 계약서 위조·허위 정보를 제공하는 유형.
- 중개사무소 등록증 확인
- 공인중개사 자격증 원본 대조
- 계약서에 중개업소 도장·서명 필수
사례: 미등록 브로커가 가짜 등기부로 계약 유도 후 사라짐.
예방: 지자체 홈페이지에서 중개업소 등록 여부 확인, 계약서 사본 보관.
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빌라왕 사기
대출로 다세대 주택을 매입 후 고액 전세를 받아 빚만 남기고 파산하는 유형.
- 건물 전체 임대 현황·선순위 확인
- 소유자의 다른 부동산 등기 조회
- 담보 대출 총액이 건물 시세 대비 과다한지 확인
사례: 빌라 여러 채를 대출로 매입 → 전세 받고 파산 신청 → 세입자 보증금 손실.
예방: 선순위 확정일자 순위 확인, HUG 보증 가입 여부 점검.
계약 전 필수 서류 확인법
건축물대장
용도·위반건축물 여부 확인, 불법 증축 시 보증보험 제한 가능.
추가 예방 팁
- 전입신고+확정일자 즉시 진행하여 대항력/우선변제권 확보
- 보증금 일부를 잔금일에 지급, 특약에 인도·말소조건 명시
- 가능 시 HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인